Markanvisningstävling del av Gärdet 1:3 i Liljedal

Här hittar du tävlingskriterier och förutsättningar för markanvisning av del av Gärdet 1:3 i Liljedal.

För att tävlingsbidraget ska vara giltigt ska du som exploatör uppfylla en rad kriterier och förutsättningar vid anbudsinlämnande. Här kan du läsa om de olika stegen i markanvisningstävlingen:

Om området

Planområdet ligger vid den södra infarten till Kungälv centrum. Området avgränsas i öster av Västra Gatan, i söder av Liljedalsgatan och söder om den av kexfabrikområdet, i väster av parkeringsområde och i norr av befintliga bostads- och centrumkvarter.

Gällande detaljplan föregicks av ett planprogram för hela området Liljedal. Planen syftar till att utveckla stadens innehåll och kvalitet samt stärka Kungälvs identitet och stadskärnans anseende. Liljedal ska ha en blandning av bostäder, centrumverksamheter och mötesplatser.

Dagens Liljedal består längs Västra gatan av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse, i övrigt av bostäder, handelsstråk, verksamheter och markparkeringar. Strandgatan har de senaste åren byggts om till en stadsmässig gata med utrymme för alla trafikslag. Det saknas kvalitativa vistelseytor inom området, men flera platser har potential att utvecklas och fungera som mötesplatser framöver. För kexfabrikområdet startar strax arbetet med ett planprogram, i syfte att ersätta fabriken med stad. 

Den aktuella tomten ligger vid Strandgatan och är en kommunal markparkering. Tomten angränsar till andra markparkeringar i väster och i söder och till bostäder i norr. Tomtens läge vid den södra entrén till Kungälv centrum medför kräver stor omsorg gällande utformning och gestaltning av bebyggelsen för att området på ett inbjudande sätt ska välkomna boende och besökare. 

Aktuell del av Gärdet 1:3 avgränsad med rödstreckad linje i gällande detaljplan

Grundkriterier för medverkan

  1. Anbudet ska i sin helhet ha kommit in senast den 30 september 2021.
  2. Anbudsblankett ska vara fullständigt ifylld.
  3. Anbudet ska innehålla fullständiga uppgifter/material och följa formkraven som du kan läsa mer om under rubriken Lämna in anbud.
  4. Anbudet ska vara på svenska. Även det fortsatta arbetet mellan kommunen och anbudsgivaren ska ske på svenska.
  5. Ledande befattningshavare hos anbudsgivaren får inte ha gjort sig skyldiga till ekonomisk brottslighet eller skattebrott.
  6. Anbudsgivaren ska kunna visa att den i sig själv eller genom moderbolag, borgenär, samarbetspartner eller liknande, har ekonomisk stabilitet och hållbarhet för att kunna genomföra projektet. Läs mer under rubriken Ekonomiska förutsättningar och genomförandekraft.
  7. Om annan än anbudsgivaren ska förvalta hyresbeståndet gäller motsvarande villkor enligt punkt 4 och 5 även denna part.

Ekonomiska förutsättningar och genomförandekraft

Du som exploatör ska beskriva ekonomiska förutsättningar och ange:

  1. Finansiering av projektet genom fördelning i procent mellan:
    • Eget kapital.
    • Lånat kapital.
    • Andra bolag (med organisationsnummer) som avser bekosta, garantera eller på annat sätt delta i projektet.
    • Annat sätt, ange hur i anbud.
  2. En likviditetsrating, till exempel UC utdrag, som inte är äldre än två månader
  3. Registreringsbevis för det anbudslämnande bolaget samt hela ägarkedjan/koncernen till slutlig ägare, som inte är äldre än tre månader.
  4. Undertecknade personers fullmakt att företräda exploatören vid anbudsinlämning och avtalstecknande (om det inte framgår i registreringsbeviset).

Kommunen kan komma att efterfråga kompletterande material för bedömning av bolaget finansiella status under utvärderingen.

 

Lämna in ett anbud

Följ dessa steg när du lämnar in anbud:

  1. Läs igenom formkraven nedan
  2. Läs igenom alla handlingar som berör området
  3. Fyll i anbudsformulär för Gärdet 1:3 i Liljedal (pdf, öppnas i nytt fönster)

Formkrav

  • Anbud och bilagorna: vision, situationsplan, intention, referensprojekt och tidplan skickas digitalt via e-post till mex.avtalsbevakning@kungalv.se
  • Märk e-postmeddelandet med Gärdet 1:3, Liljedal (Ange tydligt om det är fler än ett e-postmeddelande i ämnesraden, exempelvis "Del 1 av 2").
  • Begränsa innehållet efter sidanvisningarna nedan. 

Vision

  • 1 — 2 sidor (A3)
  • Presentera förslaget övergripande. Redovisa vision och huvudkomponenter i bilder och förklarande text.

Situationsplan

  • 1 sida (A3)
  • Presentera förslagets distribution i marknivå.
  • Redovisa bostäder, komplementbyggnader, friytor (grönytor/gårdsmiljö/mötesplatser), gångstråk med förklarande information i text. 

Intention

  • 1 — 2 sidor (A3)
  • Presentera kvaliteter enligt tävlingsförutsättning: gestaltning/innehåll och socialt/genomförande. Läs mer om poängfördelning utifrån bedömningkriterier nedan. 
  • Presentera tänkt distribution av upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar.
  • Redovisa hur kvaliteter uppnås genom exempelvis materialval, form, möten etcetera. 

Referensprojekt (2 stycken)

  • 1 sida (A3) per referensprojekt. 
  • Presentera liknande genomförda projekt.
  • Redovisa situationsplan, fasadritningar, planritningar, illustrationer och förklarande information i text och namn samt tid för projektet. 

Tidplan

  • 1 sida (A3)
  • Presentera tidplanen för hela projektet. 

 

Poängfördelning utifrån bedömningskriterier

Markanvisningstävlingen avgörs utifrån fyra bedömningskriterier. Poängfördelningen är:

  • Pris - maximalt 5 poäng
  • Gestaltning/Innehåll - maxlimalt 6 poäng
  • Socialt - maximalt 3 poäng
  • Genomförande - maximalt 3 poäng

Grundläggande tävlingsförutsättningar för giltigt anbud

Tävlingsförutsättningar per bedömningskriterie

Pris (5 poäng)

  • Det är ett krav att exploatören lämnar ett pris för hyresrätter, bostadsrätter och lokaler. Priset ska anges per kvadratmeter BTA. Gatukostnader och plankostnader ska vara inkluderade i priset. 
  • Utöver detta ska totalpriset för kvarteret anges utifrån den BTA som kommunen tar betalt för. Läs mer om definition av BTA ovan mark under handligar.

Priset kommer att indexregleras från undertecknat markanvisningsavtal fram till betalningstidpunkt. Justeringen ska göras utifrån prisutvecklingen kopplat till Svensk mäklarstatistik för bostadsrätter inom Storgöteborg.

Besök Svensk Mäklarstatistik här

Kommunen kommer att göra en oberoende värdering för att säkerställa att inkomna anbud är marknadsmässiga. Anbud där lämnat totalpris understiger bedömt marknadsvärde i väsentlig omfattning kommer att diskvalificeras, oavsett hur väl anbudet stämmer överens med övriga uppsatta krav. 

Gestaltning/Innehåll (6 poäng)

  • Bebyggelsen inom kvarteret utgör ett fullgott bidrag i en god, estetiskt tilltalande och väl gestaltad bebyggd miljö som bidrar till livfullheten i staden genom exempelvis:

    • centrumverksamheter i bottenvåningar
    • väl gestaltad smitgränd som är inbjudande för boende och allmänhet
    • genomtänkt möte mellan bebyggelse och gata för att undvika ett slutet intryck
    • genomgående entréer
    • väl utformad gård för lek och kvalitativ grönska
    • goda ljusförhållanden på gård och i bostäderej högblanka fasad- och takmaterial
  • Beskriv hur gestaltningen i förslaget förhåller sig till äldre kringliggande bebyggelse och samtidigt efterspeglar sin egen tid. Beskriv hur bebyggelsen kan tydliggöra och stärka karaktären på Strandgatan (2 poäng).

Läs mer om gestaltningen i planbeskrivningen för detaljplanen sidorna 23 — 33 som du hittar på detaljplansidan för Klocktornet 36 del av Gärdet 1:3

  • Förslaget innebär innovativa och fungerande tekniska lösningar för att lösa kvarterets parkeringsbehov (2 poäng).

  • Förslaget underlättar boendes val för en minskad miljöbelastning genom innovativa och fungerande tekniska lösningar (2 poäng). 

Socialt (3 poäng)

  • Ett krav att kommunen ska erbjudas lägenheter med socialt kontrakt motsvarande minst 10 procent av hyresbeståndet. Dessa kontrakt ska gå att omvandla till förstahandskontrakt när kommunens hyresgäst kvalificerar sig enligt fastighetsägarens krav. Kraven ska anges i anbudet och där ska även utvärderingsperioden längd anges (1 poäng).

  • Förslaget innebär att det i kvarteret även kan lösa en viss del av kommunens bostäder för personer med andra särskilda behov i kommunen (1 poäng).

  • En rimlig andel av bostadsrättsbeståndet kan köpas genom hyrboköp (1 poäng).

Genomförande (3 poäng)

Krav som rör byggnation.

  • Anbudsgivaren och eventuell samarbetspartner kan visa en långsiktig vision för sin utveckling av förvaltningsbeståndet av hyresrätter inom Kungälvs kommun (2 poäng).

  • Anbudsgivaren ska redovisa en detaljerad tidplan för projektets genomförande fram till och med inflyttningsklara lägenheter i hela kvarteret enligt nedan milstolpar (1 poäng).
  • Följande milstolpar måste vara med:
    • Komplett inlämnat bygglov
    • Beviljat bygglov
    • Start av byggnation
    • Inflyttningsklara lägenheter i respektive etapp

Flera av milstolparna kommer att tas in i marköverlåtelseavtalet, bland annat kopplat till hävningsrätt och vite.

Så bedömer vi ert anbud

Anbuden utvärderas av en grupp som består av projektledare, mark- och exploateringsingenjör, planarkitekt, bygglovshandläggare, miljöplanerare, näringslivsstrateg och stadsarkitekt.

Om flera anbud vid utvärderingen hamnar på samma poäng kommer kriteriet Pris i första hand vara utslagsgivande. Om flera anbud har samma pris kommer högst poäng för Gestaltning/Innehåll att vara utslagsgivande, följt av högst poäng inom Genomförande och Socialt  om det blir nödvändigt.

Anbudsgivare kommer att få besked senast under vecka 43. Vinnare kommer utses baserat på en kvalitativ bedömning utifrån de fyra bedömningskriterierna. Vinnande anbudsgivare får möjlighet att teckna marköverlåtelseavtal med kommunen, där utkastet som bilagts i allt väsentligt ska utgöra grunden för avtalet.

Kommunen har möjlighet att slå ihop anbuden på del av Gärdet 1:3 samt kvarter 7 till ett paket eller dela upp dem i två delar beroende på vilket som sammantaget blir bäst för kommunen.

 Handlingar

Kommunens parkeringsnorm ändrades den 1 juli och den nya parkeringsnormen publicerades den 27 augusti 2021, du hittar dokumentet i handlingarna nedan. Prenumerera på sidan för att få notiser när innehållet på sidan uppdateras.

 

Detaljplanesida för området

 Här hittar du planhandlingar och utredningar för området Gärdet 1:3 i Liljedal.

 

Vanliga frågor och svar

Har du frågor? Kontakta kommunens kundcenter via e-post kommun@kungalv.se. Märk e-postmeddelande med "KS2021/1017".

Vi publicerar vanliga frågor och svar som kommer in varje vecka på fredagar på denna sida. Nya frågor läggs längst ned på sidan.

  • Fråga: Vad menas med situationsplanens/förslagets distribution i markplan? Är det en vanlig situationsplan som gäller som visar tak och utemiljö, eller vill ni se insidan av husen?

Svar: Det är vanlig situationsplan som avses. Redovisning av insida hus fordras inte.

  • Fråga: Hur stor är den totala byggrätten?

Svar: Cirka 20 000 kvadratmeter BTA.

  • Fråga: Det står i förutsättningarna att det ska vara 50/50 hyresrätter (HR) och bostadsrätter (BR). Kan vi förvärva för BR men upplåta som HR?

Svar:  Det är okej att förvärva för BR, men upplåta som HR.

  • Fråga: Angående kommunens förväntan på hyrboköp – vad är längden på hyrestid innan förvärv av BR?

Svar: Det är upp till inlämnande företag att föreslå tid som kan vara lämplig för övergång till BR från hyrboköp.

  • Fråga: När publiceras den nya parkeringsnormen?

Svar: Det är den gällande parkeringsnormen, KS2021/0684, som gäller för projektet. Den nya parkeringsnormen publicerades idag den 27 augusti 2021. Därför kan antalet p-platser som behövs komma att reduceras till bygglovsfasen beroende på vad den kommer fram till.

  • Fråga: Ska det lämnas separata pris för hyresrätter, bostadsrätter och lokaler samt ett gemensamt snittpris för total BTA?

Svar: Det ska lämnas pris per BTA för hyresrätter, pris per BTA för bostadsrätter, pris per BTA för lokaler samt en totalsumma för vad den totala köpeskillingen för hela kvarteret blir.
Det vill säga antalet BTA hyresrätter x pris/BTA hyresrätter + antalet BTA bostadsrätter x pris/BTA bostadsrätter + antalet BTA lokaler x pris/BTA lokaler.

  • Fråga: Är planen fortfarande att lägga ett parkeringshus med enkelsidiga lägenheter mot gatan på fastigheten väster om? Eller kan det bli ett till stadskvarter?

Svar: Det finns planer på ett P-hus på den fastigheten, men inga beslut är fattade om det blir av eller när.

  • Fråga: Kan vi räkna med den nya parkeringsnormen KS2021/0684 i projektet?

Svar: Ja.

  • Fråga: Om vi löser parkeringsbehovet med konventionellt parkeringsgarage, anses vi då inte vara tillräckligt innovativa för att få poäng? Omfattar innovationsaspekten/tekniska lösningar även cykelparkering?

Svar: Det är upp till er själva att inkomma med den lösning ni tycker är mest innovativ. Cykelparkering omfattas även av innovationsaspekten/tekniska lösningar.

  • Fråga: I planprogrammet står att delar av  parkeringsbehov kan upptas av närliggande planerad parkeringsanläggning, avses Gärdet 1:3 västra? Hur kan vi veta hur många parkeringsplatser som går att ”outsourca” till parkeringsanläggningar bortom planområdet? Exempelvis om vi vill ta reda på hur många parkeringsplatser som kan erbjudas i Gärdet 1:3 (västra) när vi jobbar med den andra delen av Gärdet 1:3.

Svar: Ange det behov av parkering som ni anser finns och som är utöver vad ni anser ryms inom byggrätten.

  • Fråga: Rörande beteckning B1 (Detaljplan), vad menas med ”Bostäder som vetter mot allmän plats till ett djup om 6 meter"?

Svar: Bestämmelsen "B1 - Bostäder, dock ej i bottenvåning som vetter mot allmän plats, till ett djup om 6 meter från fasad mot allmän plats" betyder att det får vara bostäder överallt inom användningsområdet förutom i bottenvåning som vetter mot allmän plats, där det inte får vara bostäder i fasad mot allmän plats och 6 meter in i huskroppen. Innanför det får man ha bostäder, in mot gården exempelvis.

  • Fråga: Maximalt 6 meter djupa eller minst 6 meter djupa bostäder, vad är syftet med bestämmelsen?

Svar: Inget utav det. Syftet med bestämmelsen är att få till minst 6 meter djupa lokaler, inom användningen C1.

  • Fråga: Rörande beteckning B2 (Detaljplan), vad menas med  ”Bostäder, dock ej i bottenvåning - mot norr omfattande minst 50 kvm”, betyder det att lägenheter inte får vara mindre än 50 kvadratmeter mot norr (dock ej i bottenvåning)?

Svar: Nej, bestämmelsen "B2 - Bostäder, dock ej i bottenvåning mot norr omfattande minst 50 kvm" betyder att det får vara bostäder överallt inom användningsområdet förutom inom en yta på bottenvåningen som ska vara minst 50 kvadratmeter stor och vetta mot norr. Syftet är att få till en lokal om minst 50 kvadratmeter där, inom användningen C1.

  • Fråga: Föreslagen bebyggelse på gården två hus i mitten av kvarteret, är markerade inom egenskapsgräns (se detaljplan). Är positionerna för dessa hus givna eller flexibla, det vill säga, kan man minska eller utesluta byggnation här?

Svar: Byggnadernas placering inom byggrätterna inne på gården (innanför egenskapsgränsen) är fri. Det finns ingenting i planen som säger att man måste bygga här.

  • Fråga: Den södra delen av kvarteret avgränsas med egenskapsgräns mot gården, vad blir skillnaden i tillämpning (detaljplan) mot hus i norr som avgränsas med användningsgräns på vardera sidor (mot gård / mot allmänplats)?

Svar: Användningsgräns är överordnad egenskapsgräns. Alla användningsgränser i kartan utgör också gräns för egenskapsområden. Anledning till att de norra byggrätterna avgränsas med användningsgräns mot gården är att det inom dessa områden finns preciserade användningar av B – B1 respektive B2.  

  • Fråga: Det står att ”Bostadsbeståndet ska fördelas lika mellan hyresrätter och bostadsrätter utifrån BTA”. Kvarteret har i detaljplanen en tydlig uppdelning i två delar med en gångväg mellan, men där en ena halvan har en större byggrätt i BTA än den andra. Måste det vara minst 50% BTA eller kan det vara 50% av antalet lägenheter? Är en fördelning på till exempel 40/60 också okej eller förkastas anbudet då? Vad är minimikravet för de båda upplåtelseformerna?

Svar: Det ska vara 50% BTA hyresrätter (HR) och 50% bostadsrätter (BR) utav bostadsbeståndet eller så nära som det går (kan såklart diffa några BTA). Det finns alltså inget "minimikrav" utan det ska utformas så att det är så jämnfördelat mellan dem som möjligt. Dock är det okej att förvärva för BR, men upplåta som HR.

  • Fråga: Hur många parkeringsplatser kan man max få via avtal om parkeringsfriköp med kommunen?

Svar: Så stor del som möjligt av parkeringsbehovet ska lösas inom egen fastighet. De platser som inte går att lösa kan p-friköpas. I dagsläget finns ingen bestämd siffra hur många maximalt det skulle kunna vara.  

  • Fråga: Kvarterets behov av parkering, enligt gällande parkeringsnorm, ska delvis lösas genom underjordiskt parkeringsgarage under kvarteret. Är det ett ska-krav eller en presenterad möjlig lösning?

Svar: Det är inget krav, men kommunen har svårt att se någon annan hållbar lösning då så stor del som möjligt av kvarterets parkeringsbehov ska lösas inom fastigheten. Dock välkomnas innovativa lösningar som kan innebära att ett underjordiskt parkeringsgarage inte behövs.

  • Fråga: Priset ska anges per kvadratmeter BTA. Gatukostnader och plankostnader ska vara inkluderade i priset, det vill säga, kommunen kommer inte att ta ut gatukostnad eller plankostnad i ett senare skede?

Svar: Kommunen kommer inte att ta ut gatukostnad eller plankostnad senare då de ska inkluderas i priset.

  • Fråga: Hur fördelas de 5 poängen för Pris?

Svar: Poängen fördelas olika beroende på vilka förslag som inkommit.

  • Fråga: Vad menas med bostäder för personer med andra särskilda behov?

Svar: I första hand bostäder med särskild service.

  • Fråga:  Förslaget innebär att det i kvarteret även kan lösa en viss del av kommunens bostäder för personer med andra särskilda behov i kommunen. Vad innebär en viss del? Hur mycket är en viss del?

Svar: Det är inte specificerat en exakt andel utan det är upp till tävlingsbidraget att ta fram den nivå som de anser vara lämplig och sedan bedöms det av kommunen hur bra och kreativ lösningen blev.

  • Fråga: ”Förslaget innebär att det i kvarteret även kan lösa en viss del av kommunens bostäder för personer med andra särskilda behov i kommunen.” Med andra särskilda behov har ni svarat: ”I första hand bostäder med särskild service.”

    Menar ni då att anbudsgivaren ska erbjuda särskild service eller att en andel lägenheter ska upplåtas till kommunen som kan erbjuda särskild service? Tänker ni att det ska vara lägenheter med en särskild utformning? Höjd tillgänglighet?

Svar: Det vi menar är bostäder utformade för att vid behov kunna erbjuda särskild service. Tävlingsbidraget får möjlighet att inkomma med kreativa lösningar för detta.

  • Fråga: Vad menas med särskild service? Kan ni ge exempel på typ av sådana bostäder/verksamhet som ni har tänkt er?

Svar: Det vi menar är bostäder utformade för att vid behov kunna erbjuda särskild service. Tävlingsbidraget får möjlighet att inkomma med kreativa lösningar för detta.

  • Fråga: Vad menas med bostäder för personer med andra särskilda behov?

Svar: I första hand bostäder med särskild service.

  • Fråga: Det är specificerat vilka sidor som ska vara med i inlämningen (vision, sit-plan, intention, referensprojekt och tidplan), men är det tillåtet att skicka med fler sidor? Till exempel så ser vi inte att fråga 16 (med 2 poäng) om långsiktig förvaltning har en given plats inom sidorna ovan och skulle vilja lämna in det på en separat sida, är det okej?

Svar: Det som inte specificerat inom angivna sidor är okej att lämna in på separat sida.

  • Fråga: Planbeskrivningen nämner industribuller från Orklas anläggning. Finns det ett datum bestämt för när kexbageriet avslutar sin verksamhet på området och det inte längre är en parameter att ta hänsyn till i bygglovsansökan?

Svar: Kexfabriken avslutar sin verksamhet vid årsskiftet 2022/2023. Buller från den kan därför bortses.

  • Fråga: För anvisningen ska 2 referensprojekt presenteras, det vill säga, kan arkitekt och byggherre ges möjlighet att presentera var sitt liknande projekt?

Svar: Det ska vara 2 olika projekt så ett från byggherren och ett från arkitekten är ok så länge det inte var samma projekt.

  • Fråga: I anvisningarna står det att inlämningen ska märkas med "Markanvisningstävling Liljedal/Kongahälla". Är det korrekt att båda markanvisningarna ska ha samma rubrik?

Svar: Det vi menar är nog att rubriken bör vara "Markanvisningstävling Kongahälla" för Kvarter 7 och "Markanvisningstävling Liljedal" för Liljedal. Vi kommer inte att diskvalificerar något företag för felaktig rubriksättning.

  • Fråga: När vi läser tävlingsförutsättningarna får vi det till att tävlingsbidraget max får vara 8 A3-sidor. När vi läser under Vanliga frågor och svar så står det: "Det som inte specificerat inom angivna sidor är okej att lämna in på separat sida.". Det gör oss osäkra på hur många sidor tävlingsförslaget får vara.

Svar: Om ni till exempel lämnar in 3 stycken sidor som vi tolkar som "Vision" bryter ni mot formkravet om max 2 stycken sidor vilket kan leda till diskvalificering. Däremot kan det finnas saker som inte finns angivna inom formkravet men framgår av tävlingsförutsättningarna och som någon vill lyfta fram. Det är emellertid inte säkert att vi lägger "extrasidorna" till grund för utvärderingen.

  • Fråga: Kommer index-uppräkning även ske för lokaler och hyresrätter och i så fall mot vilket index?
    Svar: Samtliga upplåtelseformer, bostadsrätter, hyresrätter och lokaler ska justeras utifrån Svensk mäklarstatistik för bostadsrätter inom Storgöteborg.
  Sidan uppdaterades: