Markanvisningstävling Kvarter 7 i Kongahälla

Här hittar du tävlingskriterier och förutsättningar för markanvisning av Kvarter 7, Karolinen 1, del av Gärdet 1:20 i Kongahälla.

För att tävlingsbidraget ska vara giltigt ska du som exploatör uppfylla en rad kriterier och förutsättningar vid anbudsinlämnande. Här kan du läsa om de olika stegen i markanvisningstävlingen:


Om området

Planområdet ligger vid den norra infarten till centrala Kungälv. Området avgränsas i öster av Uddevallavägen, i söder av Kongahällagatan, i norr av Marstrandsvägen och i väster av detaljplan för Kongahälla Västra. Ett gestaltningsprogram har upprättats för planområdet.

Kongahälla rymmer en blandning av bostäder, verksamheter och handel. Stadsdelen rymmer en variation av upplåtelseformer, verksamheter, aktiviteter och upplevelser för boende och besökare. Dessutom finns en ambition om miljö- och klimatmedvetenhet i Kongahälla.

Ett modernt köpcentrum i västra delen av området har en kompletterande funktion till handeln i det äldre centrum. Genom att kunna erbjuda nya bostäder i ett centralt läge har bostadsutbudet i Kungälv breddats och möjliggjort kvarboende, omflyttning och tillflyttning.

Den aktuella tomten är idag del av en större markparkering och ligger i anslutning till handelsbyggnaden Ica Maxi, vilken dominerar omgivningen tillsammans med den utbredda parkeringen. Det finns flera mindre butiker, kontor, snabbmatsrestauranger och bostäder i närområdet.

Tävlingen riktar här inte in sig på befintlig detaljplan för det aktuella kvarteret utan en vision för en ny detaljplan. Kommunen vill utreda förutsättningarna om befintlig byggrätt kan utökas åt nordost så att nya byggnader kan sammanbyggas med befintlig byggnad (ICA Maxi). Ny detaljplan kommer att behövas och maximalt antal våningar är 16 stycken. 

Kvarter 7, med röd kontur markerad enligt gällande detaljplan.

 Kvarter 7, med gul kontur markerad eventuell utökning mot nordost.

 

Grundkriterier för medverkan

  1. Anbudet ska i sin helhet ha kommit in senast den 30 september 2021.
  2. Anbudsblankett ska vara fullständigt ifylld.
  3. Anbudet ska innehålla fullständiga uppgifter/material och följa formkraven som du kan läsa mer om under rubriken Lämna in anbud.
  4. Anbudet ska vara på svenska. Även det fortsatta arbetet mellan kommunen och anbudsgivaren ska ske på svenska.
  5. Ledande befattningshavare hos anbudsgivaren får inte ha gjort sig skyldiga till ekonomisk brottslighet eller skattebrott.
  6. Anbudsgivaren ska kunna visa att den i sig själv eller genom moderbolag, borgenär, samarbetspartner eller liknande, har ekonomisk stabilitet och hållbarhet för att kunna genomföra projektet. Läs mer under rubriken Ekonomiska förutsättningar och genomförandekraft.

 

Ekonomiska förutsättningar och genomförandekraft

Du som exploatör ska beskriva ekonomiska förutsättningar och ange:

  1. Finansiering av projektet genom fördelning i procent mellan:
    • Eget kapital.
    • Lånat kapital.
    • Andra bolag (med organisationsnummer) som avser bekosta, garantera eller på annat sätt delta i projektet.
    • Annat sätt, ange hur i anbud.
  2. En likviditetsrating, till exempel UC utdrag, som inte är äldre än två månader
  3. Registreringsbevis för det anbudslämnande bolaget samt hela ägarkedjan/koncernen till slutlig ägare, som inte är äldre än tre månader.
  4. Undertecknade personers fullmakt att företräda exploatören vid anbudsinlämning och avtalstecknande (om det inte framgår i registreringsbeviset).
  5. Kommunen kan komma att efterfråga kompletterande material för bedömning av bolaget finansiella status under utvärderingen.

 

Lämna in ett anbud

Följ dessa steg när du lämnar in anbud:

  1. Läs igenom formkraven nedan
  2. Läs igenom alla handlingar som berör området
  3. Fyll i anbudsformulär för Kvarter 7 (pdf, öppnas i nytt fönster) 

Formkrav

  • Anbud och bilagor: vision, intention, referensprojekt och tidplan skickas digitalt via e-post till mex.avtalsbevakning@kungalv.se
  • Märk e-postmeddelandet med Markanvisningstävling Kvarter 7, Kongahälla (Ange tydligt om det är fler än ett e-postmeddelande i ämnesraden, exempelvis "Del 1 av 2").
  • Begränsa innehållet efter sidanvisningarna nedan. 

Vision

  • 1 — 2 sidor (A3)
  • Presentera förslaget övergripande. Redovisa vision och huvudkomponenter i bilder och förklarande text.

Intention

  • 1 — 2 sidor (A3)
  • Presentera kvaliteter enligt tävlingsförutsättning: gestaltning/innehåll och socialt/genomförande. Läs mer om poängfördelning utifrån bedömningkriterier nedan. 
  • Presentera tänkt distribution av upplåtelseformer och lägenhetsstorlekar.
  • Redovisa hur kvaliteter uppnås genom exempelvis materialval, form, möten etcetera. 

Referensprojekt (2 stycken)

  • 1 sida (A3) per referensobjekt. 
  • Presentera liknande genomförda projekt.
  • Redovisa situationsplan, fasadritningar, planritningar, illustrationer och förklarande information i text och namn samt tid för projektet. 

Tidplan

  • 1 sida (A3)
  • Presentera tidplanen för hela projektet. 

 

Poängfördelning utifrån bedömningskriterier

Markanvisningstävlingen avgörs utifrån fyra bedömningskriterier. Poängfördelningen är:

  • Pris - maximalt 6 poäng
  • Gestaltning/Innehåll - maxlimalt 8 poäng
  • Socialt - maximalt 1 poäng
  • Genomförande - maximalt 1 poäng.

Grundläggande tävlingsförutsättningar för giltigt anbud

Tävlingsförutsättningar per bedömningskriterie

Pris (6 poäng)

  • Det är ett krav att exploatören lämnar ett pris för bostadsrätter. Priset ska anges per kvadratmeter BTA. Gatukostnader och plankostnader ska inkluderas i priset. 
  • Utöver detta ska totalpriset för kvarteret anges utifrån den BTA som kommunen tar betalt för. Läs mer om definitionen av BTA ovan mark under handlingar.

Priset kommer att indexregleras från undertecknat markanvisningsavtal fram till betalningstidpunkt. Justeringen ska göras utifrån prisutvecklingen kopplat till Svensk mäklarstatistik för bostadsrätter inom Storgöteborg.

Besök Svensk Mäklarstatistik här

Kommunen kommer att göra en oberoende värdering för att säkerställa att inkomna anbud är marknadsmässiga. Anbud där lämnat totalpris understiger bedömt marknadsvärde i väsentlig omfattning kommer att diskvalificeras, oavsett hur väl anbudet stämmer överens med övriga uppsatta krav. 

Gestaltning/Innehåll (8 poäng)

  • Vision och konceptskisser visar på hur bebyggelsen inom kvarteret kan utgöra ett fullgott bidrag i en god, estetiskt tilltalande och väl gestaltad bebyggd miljö som bidrar till livfullheten i staden genom exempelvis lokaler i bottenvåningar (4 poäng). 

  • Förslaget innebär innovativa och fungerande tekniska lösningar för att lösa kvarterets parkeringsbehov (2 poäng).

  • Förslaget underlättar boendes val för en minskad miljöbelastning genom innovativa och fungerande tekniska lösningar (2 poäng).

Socialt (1 poäng)

  • En rimlig andel av bostadsrättsbeståndet kan köpas genom hyrboköp.

Genomförande (1 poäng)

Krav som rör byggnation.

  • Anbudsgivaren ska redovisa en detaljerad tidplan för projektets genomförande fram till och med inflyttningsklara lägenheter i hela kvarteret.
  • Följande milstolpar måste vara med:
    • Komplett inlämnat bygglov
    • Beviljat bygglov
    • Start av byggnation
    • Inflyttningsklara lägenheter i respektive etapp

Flera av milstolparna kommer att tas in i marköverlåtelseavtalet, bland annat kopplat till hävningsrätt och vite.

Så bedömer vi ert anbud

Anbuden utvärderas av en grupp som består av projektledare, mark- och exploateringsingenjör, planarkitekt, bygglovshandläggare, miljöplanerare, näringslivsstrateg och stadsarkitekt.

Om flera anbud vid utvärderingen hamnar på samma poäng kommer kriteriet Pris i första hand vara utslagsgivande. Om flera anbud har samma pris kommer högst poäng för Gestaltning/innehåll, den punkt som rör "vision och konceptskisser", att vara utslagsgivande. Följt av högst poäng inom punkterna "minskad miljöbelastning", "innovativa parkeringslösningar", "hyrboköp" och "tidplan" om det blir nödvändigt.

Anbudsgivare kommer att få besked senast under vecka 43. Vinnare kommer utses baserat på en kvalitativ bedömning utifrån de fyra bedömningskriterierna. Vinnande anbudsgivare får möjlighet att teckna markanvisningsavtal med kommunen, där utkastet som bilagts i allt väsentligt ska utgöra grunden för avtalet.

Kommunen har möjlighet välja att slå ihop anbuden på del av Gärdet 1:3 samt kvarter 7 till ett paket eller dela upp dem i två delar beroende på vilket som sammantaget för kommunen blir bäst.

Handlingar

Kommunens parkeringsnorm ändrades den 1 juli och den nya parkeringsnormen publicerades den 27 augusti 2021, du hittar dokumentet i handlingarna nedan. Prenumerera på sidan för att få notiser när innehållet på sidan uppdateras.

Detaljplanesida för området

Här hittar du planhandlingar och utredningar för området Kvarter 7 i Kongahälla.

 

Vanliga frågor och svar

Har du frågor? Kontakta kommunens kundcenter via e-post kommun@kungalv.se. Märk e-postmeddelande med "KS2021/1017". Vi publicerar vanliga frågor och svar som kommer in varje vecka på fredagar på denna sida. Nya frågor publiceras längst ned i varje frågekategori. 

Gestaltning

  • Fråga: Kan kommunen utveckla vad som gäller gällande extern markparkering under byggnaden?

Svar: Kommunen har i avtal med ICA Fastigheter och McDonalds kommit överens om att parkering i markplan ska anordnas och förvaltas av en gemensamhetsanläggning till förmån för ICA, McDonalds och Kommunen. Kungälvs kommun är bunden av detta avtal, vilket även framgår under bakgrund och förutsättningar i utkastet till markanvisningsavtal. Det är alltså en förutsättning som anbudsgivaren bör ta hänsyn till. Det är upp till respektive anbudsgivare att bedöma vilka risker och möjligheter som är kopplade till detta. Anbudsgivaren har möjlighet att bygga ett underjordiskt garage under byggnaden, det vill säga under parkeringen i markplanet.

  • Fråga: Hur stor del av bottenvåningen omfattas av den externa parkeringen?

Svar: Cirka2/3 inom det befintliga kvarteret i nu gällande detaljplan. Eventuella utökningar av byggrätten omfattas inte men här finns det en befintlig gemensamhetsanläggning för parkering som berörs vilket således också blir en förhandlingsfråga med berörda parter.

  • Fråga: Blir bottenvåningen en 3D-fastighet?

Svar: Inte beslutat än.

  • Fråga: Sammanbyggnad med ICA och antal våningar? Ska inlämningsmaterialet avse den nuvarande DP eller är det utifrån att det blir en ny framtagen detaljplan med 16 våningar som byggs ihop med ICA?

    Finns det något program eller någon plan för hur den nya, större skalan på kvarteret och den eventuella sammanbyggnaden med befintlig bebyggelse ska se ut och hur den ska ansluta till omkringliggande bebyggelse? Finns några förstudier eller avsiktsförklaringar gjorda för den nya detaljplanen som kan förtydliga kommunens intentioner eller ambitioner?

Svar: Kommunen väljer att ha en tävling i det här skedet för att få in förslag på hur marknaden tycker att man kan lösa aktuellt kvarter i en ny skala med eller utan en utökning åt nordost. Det är alltså den nya skalan som man ska utgå ifrån och som ska prövas i en ny detaljplan. Här har vi sagt att max antal våningar är 16 men det är alltså den övre gränsen, sen är det upp till anbudsgivaren att göra en bedömning av vad som är den bästa skalan för den aktuella platsen samt dess utbredning åt nordost.

  • Fråga: Är det krav på lokaler i bottenvåning? Vilken omfattning isåfall?

Svar: Bottenvåningen bör i så stor utsträckning som möjligt nyttjas till lokaler. Anbudsgivaren är dock som sagt bunden av att cirka 2/3 av befintlig kvarter ska utgörs av parkering i markplan. Detta är dock endast en avtalsrättslig begränsning och i visionen för kvarteret behöver man alltså inte ta hänsyn till detta utan här kan man exempelvis lägga in lokaler på hela markplanet om man finner det lämpligt.

  • Fråga: Måste kvarteret följa den övriga kvartersstrukturen i området?

Svar: Nej, det måste det inte.

  • Fråga: Får balkonger på gårdssidan kraga ut ovan plusmark eller ska de vara innanför egenskapsgräns?

Svar: Balkonger på gårdssidan får kraga ut över plusmark i enlighet med svensk standards mätmetod för byggnadsarea.

Byggrätt

  • Fråga: Hur stor byggrätt kan det tänkas bli efter genomförd planändring?

Svar: Om en byggrätt om 16 våningar visar sig lämplig i en detaljplaneprövning är byggrätten cirka 11 000 kvadratmeter inklusive hela bottenvåningen.

Tidplan

  • Fråga: Tidplan för detaljplanen?

Svar: Målsättning att detaljplan vinner laga kraft senast december 2023. Byggnation får starta tidigast januari 2024 (på grund av befintligt ICA-avtal).

  • Fråga: Kan det medges en förlängd svarstid att lämna in anbud?

Svar: Nej.

Utvärdering och pris

  • Fråga: Ligger totalpris till grund för utvärdering?

Svar: Nej. Det är endast pris per kvadratmeter BTA för bostadsrätter som utvärderas.

  • Fråga: Sker det någon utvärdering för BTA-pris för lokaler eller finns det ett fastpris för lokaler? Totalpris innefattar lokalytor?

Svar: Nej. Se ovan.

  • Fråga: På vilket sätt och när bestäms priset för lokalytorna?

Svar: Om det blir lokaler i bottenvåningen av kvarteret ska en värdering göras inför antagandet av den nya detaljplanen. Denna värdering kommer läggas till grund för köpeskilling av lokalytorna.

  • Fråga: Hur bedöms antalet poäng på pris? Är det så att den anbudsgivare som lämnat det högsta budet i kronor/kvadratmeter BTA är den som får 6 poäng, den som lämnat näst högst bud får 5 poäng och så vidare?

Svar: Hur poängfördelningen sker gällande pris är bestämt från vilka priser de inkomna tävlingsförslagen anger. Därför kan vi i dagsläget inte uttala oss om exakt hur fördelningen går till. Även om det skulle kunna bli den fördelningen som anges i frågan ovan har vi alltså inget förutbestämt system för poängfördelningen.

Övrigt

  • Fråga: Finns någon bullerutredning gjord för ett 16-våningshus i kvarter 7?

Svar: Nej, tävlingen kommer utmynna i en markanvisning. Därefter kommer planarbetet att börja och nödvändiga utredningar genomföras.

  • Fråga: Vad är ett hyrboköp?

Svar: Det innebär att den boende hyr lägenheten men med en option att efter en viss tid ha rätt att köpa den och på så vis få möjlighet att till slut äga sitt boende. Anbudsgivaren ska redogöra för sina villkor kopplade till hyrboköpen och dessa måste vara skäliga utifrån hur marknaden idag hanterar detta.

  • Fråga: Vad menas med "en rimlig andel" hyrboköp?

Svar: Det är upp till anbudsgivaren att bedöma vad som är en rimlig andel. Utifrån inkomna anbud kommer därefter en bedömning göras inom ramen för utvärderingen.

  • Fråga: 2 stycken referensprojekt ska redovisas. Ska båda vara utförda av anbudsgivaren? Något från arkitekten?

Svar: Båda ska vara utförda av anbudsgivaren.

  • Fråga: Hur många parkeringsplatser kan man maximalt få via avtal om parkeringsfriköp med kommunen?

Svar: Cirka 100 stycken vilket eventuellt kan utgöra hela parkeringsbehovet för en ny utökad byggrätt inom kvarter 7.

  • Fråga: Definition underjordiskt garage?

Svar: Garageplan helt eller delvis under jord är det som avses i detta fallet.

  • Fråga: Måste hela garaget ligga under jord?

Svar: Nej, det är inte ett krav att hela garaget är under jord.

  • Fråga: Var finns den nya parkeringsnormen, hur får vi tillgång till den?

Svar: Den har publicerats på hemsidan och finns under handlingar.

  • Fråga: Utgår moms på parkeringsköp? Om ja, är redovisat pris inklusive eller exklusive moms?

Svar: Nej, ingen moms utgår.

  • Fråga: Vad menas med att förslaget ska underlätta boendes val för minskad miljöbelastning?

Svar: Önskvärt är åtgärder som tydligt förenklar för boende att göra ur miljöhänseende bra vardagliga val. 

  • Fråga: Har en fråga angående referensprojekt, så har ni sagt att de ska vara utförda, vad är er definition av "utförda"? Ska det vara färdigställda produktionsmässigt? Färdigställda projekteringsmässigt med färdigt bygglov?

Svar: De ska vara färdigställda produktionsmässigt.

  • Fråga: Är det kommunens önskan att skriva marköverlåtelseavtalet med en aktör eller med båda aktörerna om man lämnar in en gemensam ansökan?

Svar: Det är kommunens önskan att skriva avtalet med enbart en aktör.

  • Fråga: I anvisningarna står det att inlämningen ska märkas med ”Markanvisningstävling Liljedal/Kongahälla”. Är det korrekt att båda markanvisningarna ska ha samma rubrik?

Svar: Det vi menar är nog att rubriken bör vara ”Markanvisningstävling Kongahälla” för Kvarter 7 och ”Markanvisningstävling Liljedal” för Liljedal. Vi kommer inte att diskvalificerar något företag för felaktig rubriksättning.

  • Fråga: När vi läser tävlingsförutsättningarna får vi det till att tävlingsbidraget max får vara 8 A3-sidor. När vi läser under Vanliga frågor och svar  så står det: ”Det som inte specificerat inom angivna sidor är okej att lämna in på separat sida.”. Det gör oss osäkra på hur många sidor tävlingsförslaget får vara.

Svar: Om ni till exempel lämnar in 3 stycken sidor som vi tolkar som ”Vision” bryter ni mot formkravet om max 2 stycken sidor vilket kan leda till diskvalificering. Däremot kan det finnas saker som inte finns angivna inom formkravet men framgår av tävlingsförutsättningarna och som någon vill lyfta fram. Det är emellertid inte säkert att vi lägger ”extrasidorna” till grund för utvärderingen.

  Sidan uppdaterades: