Från och med den 1 december 2025 börjar nya regler i plan- och bygglagen (PBL) att gälla.
Syftet med lagändringarna är att göra det enklare för dig som äger ett småhus eller bor i en bostadsrättsförening att förverkliga era byggdrömmar. Många åtgärder som tidigare krävde bygglov blir nu lovfria.
För att ditt projekt ska bli rätt från början är det viktigt att veta vad som gäller. Det finns viktiga undantag och nya begrepp att hålla reda på – särskilt i en kommun som Kungälv, med våra unika kulturmiljöer och vackra kust.
Vi på Bygglovenheten har sammanfattat det viktigaste du behöver veta.
Vad gäller för din fastighet?
De nya reglerna skiljer sig åt beroende på var du bor. Här är de viktigaste förändringarna, uppdelade på om din fastighet ligger inom eller utanför ett detaljplanerat område.
För dig som bor INOM detaljplanerat område
Det här är de största nyheterna för dig som bor i ett område med detaljplan:
- Större tillbyggnad utan lov: Du får nu bygga ut alla typer av huvudbyggnader (även flerbostadshus) med upp till 30 kvadratmeter utan bygglov.
- Enklare för fasadändringar och solceller: Bygglovskravet tas bort för att ändra fasad (till exempel byta färg, material) eller installera solceller på en- och tvåbostadshus. Tänk på att den ändring du gör måste ha en god utformning och följa detaljplanens bestämmelser. En detaljplan kan innehålla bestämmelser om färgsättning och material.
- Ny "Bygg-pott" på 45 kvadratmeter: En ny "pott" för lovfria komplementbyggnader (till exempel förråd, växthus, gäststuga) införs på totalt 45 kvadratmeter byggnadsarea och 4 meter högt. Ingen enskild byggnad får vara över 30 kvadratmeter.
- Ny chans för vindsinredning: Vi kan nu ge bygglov för att inreda vindar till bostäder, även om planen har ett förbud mot det. (Observera: Detta kräver fortfarande bygglov!)
⚠️ GÄLLER INTE ÖVERALLT! Dessa lättnader gäller inte för byggnader eller inom områden som är särskilt värdefulla. Läs mer under "Läs detta innan du börjar!" nedan.
För dig som bor UTANFÖR detaljplanerat område
För dig som bor utanför detaljplan (oftast på landsbygden) gäller detta:
- Större tillbyggnad utan lov: Du får nu bygga ut alla typer av huvudbyggnader med upp till 30 kvadratmeter utan bygglov.
- Större "Bygg-pott" på 65 kvadratmeter: Här är "potten" för lovfria komplementbyggnader större: totalt 65 kvadratmeter byggnadsarea och 4,5 meter högt. Ingen enskild byggnad får vara över 50 kvadratmeter.
- Starta litet utan lov: Du får inreda en lokal på upp till 50 kvadratmater (till exempel kontor, gårdsbutik) i en befintlig byggnad utan bygglov.
- Många lättnader finns kvar: Fasadändringar och mindre tillbyggnader på bostadshus är ofta redan lovfria utanför detaljplan, och de reglerna finns i stort sett kvar.
⚠️ GÄLLER INTE ÖVERALLT! Dessa lättnader gäller inte för byggnader eller inom områden som är särskilt värdefulla. Läs mer under "Läs detta innan du börjar!" nedan.
VIKTIGT: Läs detta innan du börjar!
1. "Lovfritt" är inte "Anmälansfritt"
Det här är den vanligaste fällan! Även om en åtgärd inte längre kräver bygglov, kan den fortfarande kräva en anmälan.
Du måste nästan alltid göra en anmälan om du:
- Gör ingrepp i bärande konstruktion (till exempel tar upp ett hål i en bärande vägg).
- Gör ändringar som påverkar brandskyddet.
- Gör ändringar i vatten och avlopp.
Om du gör en anmälan måste du få ett startbesked från oss innan du får börja bygga.
2. Våra värdefulla miljöer skyddas fortfarande
Det här är den viktigaste punkten för dig som bor i Kungälv. De nya lovbefrielserna gäller inte för byggnader eller inom områden som har ett kulturhistoriskt värde.
Detta gäller inte bara utpekade riksintressen som Marstrand eller Västra Gatan, utan även:
- Områden som pekats ut i vårt kommunala kulturmiljöprogram eller är ett riksintresse för kulturmiljövården.
- VIKTIGT: Ditt hus kan i sig självt bedömas vara särskilt värdefullt (till exempel ett välbevarat hus från tidigt 1900-tal eller en villa från 1960-talet, ritad av Kungälvsarkitekten Wello Uuskyla med höga arkitektoniska värden), även om det inte ligger i ett formellt utpekat område.
Då krävs bygglov för åtgärder som kan påverka husets karaktär (till exempel byte av fönster, fasadmaterial eller tak). De nya lättnaderna gäller alltså inte. Är du osäker på vad som gäller för ditt hus? Fråga oss!
3. Strandskyddet gäller fortfarande
Ska du bygga nära vatten? De nya lovfria åtgärderna får inte strida mot strandskyddet (vanligtvis 100 meter från hav, sjö och vattendrag). Inom strandskyddat område behöver du nästan alltid en dispens.
4. Du har ett ansvar att följa lagen
Även om en åtgärd får utföras utan bygglov måste du fortfarande följa Plan- och bygglagens bestämmelser, exempelvis kravet på god form-, färg- och materialverkan, hänsyn till stadsbilden, landskapsbilden och intresset av god helhetsverkan. Åtgärden får inte heller utgöra en betydande olägenhet för grannar och andra i omgivningen.
Så gör du rätt – Checklista för ditt projekt
- Har jag en idé?
- Vad vill jag bygga? (till exempel bygga ut 25 kvadratmeter).
- Kolla kartan!
- Ligger min fastighet inom detaljplan?
- Ligger den inom ett kulturmiljöområde (riksintresse eller kommunalt program)?
- Ligger den inom strandskydd?
- Hitta i Kungälvskartan
- Är mitt hus särskilt värdefullt?
- Är huset byggt tidigt 1900-tal eller äldre? Har det kvar sin ursprungliga karaktär? (Om ja, kontakta oss direkt).
- Har det byggts lovfritt tidigare?
- Har det redan byggts en friggebod eller en tillbyggnad lovfritt? Allt som du tidigare byggt utan lov räknas in i ”bygg-potten”.
- Har jag min grannes medgivande?
- Fråga grannen om du vill bygga närmre än 4,5 meter och få ett skriftligt medgivande
- Lov, anmälan eller fritt fram?
- Baserat på punkterna ovan får jag reda på om jag behöver söka lov, göra en anmälan eller om jag kan bygga utan att kontakta Bygglovenheten.
- Fråga oss FÖRST!
- Är du minsta osäker? Att fråga oss kostar ingenting, men att bygga fel kan bli dyrt.
Läs mer om Kulturhistoriskt värdefull bebyggelse
