Planprogrammet ska utreda förutsättningarna för bebyggelse. Det ska ta fram en övergripande struktur för bebyggelseområden, parker och gator med mera.
Planprogramets namn: Planprogram för Fabrikerna 4 och Koggen 1 med flera
Ärendenummer: KS2021/1421
Handläggare planprogram: Hans Nilsson de la Croix , Josefin Brodén, Eva Sigurd
Projektledare: Amela Keserovic
Status: Samråd avslutat, inkomna synpunkter sammanfattas
2025-11-05
Tidplan
Samrådet är avslutat och inkomna yttranden sammanställs och besvaras i en samrådsredogörelse.
Planprogrammet tas upp för beslut om godkännande i USU den 3 december, Kommunstyrelsen den 10 december och slutligen på Kommunfullmäktige 4 februari 2026.
Nedan bild visar preliminär tidplan med ett färdig planprogram 2026, detaljplanering preliminärt under 2026-2030 och sedan en etappvis utbyggnad som är klar 2040-2050.
Vanliga frågor och svar Kexstaden
Geoteknik
Fråga: Har riskerna för ras och skred utretts tillräckligt?
Svar: I planprogrammet har en översiktlig geoteknisk utredning tagits fram (Ramböll, 2021). Denna utredning ger en utgångspunkt för planläggningen och visar att området har utmanande geotekniska förutsättningar och ger förslag på åtgärder som kan vidtas om området bebyggs enligt planprogrammet. I detaljplaneskedet kommer en fördjupad geoteknisk utredning att tas fram i enlighet med gällande krav från Statens geotekniska institut (SGI) och Länsstyrelsen. Denna utredning kommer redovisa en detaljerad nivå de förutsättningar, konsekvenser och åtgärder som man behöver ta hänsyn till för att bebyggelsen ska vara lämplig. I en sådan utredning utreder man även vad som händer utanför planområdet, exempelvis hur vibrationer påverkar Gamla gärdet.
Markföroreningar
Fråga: Området är fullt med föroreningar efter tidigare industri. Vad blir konsekvenserna av att bebygga området?
Svar: Vilka föroreningar och vilken föroreningsgrad marken har inom planområdet har undersökts av Ramböll (2019). Inga prover har tagits i marken där befintliga byggnader finns idag, men de prover som har tagits visar att föroreningarna är över gränsvärdena för vad som kallas ”känslig markanvändning” vilket innefattar bostäder, skola, förskola och vård. I detaljplaneskedet kommer markföroreningarna att kartläggas ytterligare och Naturvårdsverkets riktlinjer kommer att följas. Den som vill kan läsa mer på Naturvårdsverkets hemsida: Riktvärden för förorenad mark.
För att bebygga marken behöver marken därför saneras genom att de förorenade massorna tas bort och omhändertas enligt gällande lagstiftning. Detta är positivt för miljön i området eftersom ämnen som idag kan bidra till föroreningar i Nordre älv tas bort. Under själva saneringen är det viktigt att vidta åtgärder så att vattenkvalitén i älven inte påverkas. Hur själva saneringen kommer att ske undersöks vidare i detaljplanen, där ett större fokus finns på frågor på hur man genomför ny byggnation inom planområdet.
Trafik
Fråga: Trafiksituationen i Kungälv idag är ett stort problem med långa köer och dålig framkomlighet. Att bygga Kexstaden förvärrar problemet ännu mer.
Svar: Trafiksituationen i Kungälv är idag svår med ett hårt belastat vägnät. Innan, eller i samband med, kommande detaljplanearbete behöver en övergripande trafikutredning tas fram för att belysa problem, både nuvarande och kommande. Utredningen behöver även ta fram förslag på åtgärder utanför Kexstaden.
Vid nybyggnation uppstår alltid tillkommande trafik men i ett så centralt läge som Kexstaden finns goda möjligheter till ett lågt bilinnehav. Det är gångavstånd till god kollektivtrafik, service och rekreation, vilket minskar behovet av att ta sig fram med bil och det finns goda möjligheter till mobilitetslösningar så som bilpooler. Det är även viktigt att ha med sig att Kexstaden inte kommer vara full utbyggt förrän 2040–2050 vilket ger gott om tid för en omställning rörande bilinnehav och mobilitetslösningar.
Höga hus och täthet
Fråga: Varför måste man bygga så högt och tätt? I planförslaget föreslås höga hus samt att antal bostäder ger en mycket hög täthet. Detta passar inte in i miljön och man borde bygga ett lägre antal bostäder och inte lika högt utan småskaligt.
Svar: Ramen i planprogrammet är att pröva möjligheten att bygga området med 1300–1600 bostäder. Antal bostäder är dels grundat i att det kommer krävas stora investeringar för att bebygga marken så som geotekniska åtgärder och sanering dels kommunens tillväxtmål. Antal bostäder är dock inte ett fastställt ”minimikrav”, utan ett riktvärde. Det är viktigt att särskilja att planprogrammet ger en vägledning till detaljplanearbetet, men det är i detaljplanearbetet lämplighetsprövningen görs (PBL 2 kap §2, MB 3 kap 1§). Att se till lämpligheten innebär att vidare undersöka hur planprogrammets förslag om antal bostäder står sig mot vad som i Plan- och bygglagen kallas god hushållning (av mark) genom främjandet av en ändamålsenlig struktur, en estetiskt tilltalande utformning av bebyggelse, grönområden och kommunikationsleder, en social synpunkt god livsmiljö, en långsiktigt god hushållning med mark och vatten samt en god ekonomisk tillväxt och utveckling av bostadsbeståndet.
Utifrån att planprogrammet anger 1300–1600 bostäder behöver bebyggelsen i vissa områden i Kexstaden vara högre än närliggande bebyggelse. Utgångpunkten har varit att den högre bebyggelsen ska underordna sig Fontinberget och att den ska koncentreras till det området där den gör minst skada på stadsbilden och på riksintresset för kulturmiljö. Att sänka de högre byggnaderna men samtidigt planera för 1300–1600 bostäder innebär att de hus som är föreslagna till 2–4 våningar hade behövt höjas så att antal bruttoarea (BTA) bostäder är densamma.
Ur ett hållbarhetsperspektiv är det av stor vikt att bygga tätt där det redan finns utbyggd infrastruktur, närhet till god kollektivtrafik och service och på redan ianspråktagen mark. Men det kan inte vara hur tätt som helst så i detaljplaneskedet kommer sol- och dagsljusstudier utföras och placering och utformning av byggnader anpassas efter dessa resultat. Man kommer även att arbeta efter principen ”3-30-300” vilket innebär att alla ska kunna se minst tre träd från sin bostad, att områdets trädkronor ska täcka 30% av marken och att alla ska ha högst 300 meter till en kvarterspark på minst 0,3 hektar. Att uppnå en krontäckning på 30% kan vara svårt inom planområdet, men är ett bra riktvärde.
Kulturmiljö
Fråga: Planförslagets bebyggelse passar inte in i miljön och påverkar riksintresset för kulturmiljön negativt.
Svar: I planprogrammet har hänsyn tagits till kulturmiljön genom att peka ut karaktärsområden, men hur bebyggelsen som helhet påverkar kulturmiljön och riksintresset behöver studeras mer i detalj i detaljplaneprocessen. Då finns det möjlighet att göra en analys av påverkan på stadsbilden, men även gå in i detalj på kvartersnivå och bestämma hur kommande bebyggelse ska utformas. Fler modeller och visualiseringar (bilder) kommer att tas fram så att frågan blir undersökt ordentligt.
Gestaltning
Fråga: Hur kommer området se ut när det är färdigt? Gestaltningen behöver vara annorlunda än den vid Kongahälla.
Svar: Eftersom Kexstaden ligger delvis inom riksintresse för kulturmiljövården men även på en sådan utmärkande plats i staden är det viktigt att ny bebyggelse hittar rätt i avvägningen mellan hänsyn och det äldre Kungälv samtidigt som ett nytt bebyggelselager adderas för framtidens Kungälv. I planprogrammet pekas de breda riktlinjerna ut i karaktärområdena (Modern trädgårdsstad, Industriarv och Älvnära, Längs Strandgatan) och kommande gestaltnings/kvalitetsprogram tar utgångspunkt i dessa. Kexstaden kommer ha en egen och unik prägel utifrån platsens historia, både gällande omgivningen och själva planområdet. I kommande detaljplaner kommer stort fokus ligga på gestaltning och utformning av området och ett gestaltningsprogram/kvalitetsprogram kommer tas fram där. Gestaltningsprogrammet/kvalitetsprogrammet kommer styra utformningen av ny bebyggelse i detalj gällande fasadmaterial ,färger, takutformning, fönster, detaljeringar, markbeläggning med mera. Se gestaltningsprogram för Liljedal för ett exempel på hur ett gestaltningsprogram kan se ut och vad det reglerar.
Översvämningsrisker
Fråga: Planområdet är utsatt för översvämningsrisk för älven. Hur hanteras det i planförslaget?
Svar: Det finns en översvämningsrisk i området till följd av både skyfall och ett förändrat klimat. För att hantera detta föreslås dels att marken inom området höjs 1 meter inom planområdet dels att ett högvattenskydd anläggs. Ett högvattenskydd kan se ut på många sätt, men för Kexstaden ska högvattenskyddet vara en del av älvstråket och inte en separat konstruktion. Högvattenskyddet är därmed en slags kaj som vid högt vatten förhindrar att bakomliggande områden översvämmas. Översvämningsrisken är dock inte bara en fråga för Kexstaden utan det behövs en helhetsbild av hur områdena närmast Nordre älv ska skyddas mot översvämning. Denna fråga belyses mer i kommunens klimatanpassningsarbete.
2025-09-17
Samråd avslutat
Förslaget till planprogram för Kexstaden (Fabrikerna 4 och Koggen 1 med flera) har varit utställt för samråd under perioden 17 juni till 14 september 2025. Du hittar handlingarna under rubriken Aktuella planhandlingar. De synpunkter på planförslaget som har kommit in till Kungälvs kommun kommer nu att sammanställas i en samrådsredogörelse.
Öppet hus 25 juni och 25 augusti
Under samrådstiden har två Öppet hus hållits.
Här kan du ta del av presentationen som visades den 25 juni
Områdesbeskrivning
Programområdet omfattar området mellan Strandgatan, Trädgårdsgatan och Nordre älv, inklusive kexfabriksområdet och fastigheterna väster om fabriken med kontor, restaurang och gym.
Se en interaktiv karta över området
Om planprogrammet
Planprogrammet ger kommunen möjlighet att göra strategiska vägval för markanvändningen och belysa viktiga planerings- och genomförandefrågor tidigt. Det resulterar i en övergripande struktur för bebyggelse, gatunät, grönområden och stadsdelsutveckling i centrala Kungälv.
Efter godkännande av kommunfullmäktige kan arbetet med detaljplaner påbörjas.
Läs mer om hela planprocessen och planeringens olika steg här
Bakgrund
2018 beslutade Orkla att flytta produktionen från Göteborgs Kexfabrik till Lettland. I juni 2020 ansökte Orkla om planbesked för fastigheterna Fabrikerna 4 och 10. I september 2020 ansökte Aspelin Ramm om planbesked för fastigheterna Koggen 1, 2 och 3. Båda företagen vill utveckla sina fastigheter till en stadsdel med bostäder, arbetsplatser och service.
Kommunstyrelsen gav positivt planbesked i november 2020 och januari 2021 och beslutade att ett planprogram skulle göras före detaljplanen. Projektet heter nu Kexstaden.
Aktuella planhandlingar
SAMRÅD, Planprogram Kexstaden.PDF
Utredningar
PM Trafik - Kexstaden (2025).pdf
PM Vatten-_ spill- och dagvatten - Kexstaden (2025).pdf
Trafikbullerutredning Kexstaden 2024.PDF
Trafiksimulering Kexstaden.pdf
Naturmiljöutredning med bilagor.pdf
Sammanfattning av utredningar.pdf
VA och Skyfallsutredning Kexstaden.pdf
Markmiljöutredning Kexstaden med bilagor.pdf
Markmiljö Koggen - Kexstaden 2019-09-02.pdf
Kulturmiljöanalys - Kexstaden 2022-12-06.pdf
